Mendoza: La construcción al rojo vivo

El salto en la cotización del dólar, sumado a las trabas con las que ya contaba el sector para construir en un contexto de inflación disparada, obligó a los principales actores de la actividad a repensar sus movimientos.

Renunció Guzmán, asumió Batakis y el precio del dólar comenzó a subir como un globo que un niño deja escapar en una tarde de verano. En sólo 20 días un dólar pasó de cotizar $239 a $260, más tarde $293, llegó a los $338 y ahora quedó estacionado en $291, todo dentro de un marco de inflación general de entre 5% y 7% mensual y cercano al 90% anual.

Con cada salto del tipo de cambio se vio afectado cada uno de los sectores económicos del país y muchos miran la ascensión a los cielos del billete verde con la tristeza del infante mencionado que sabe que no verá más su globo rojo.

Los precios cambian casi a diario y hay un espacio que se encuentra en marcha constante y para el que frenar su actividad hasta que se estabilice la economía le haría temer la parálisis total: ese ámbito es el de la construcción.

El proceso de una obra incluye desde los sueños de quien va a construir, la dedicación para encontrar a la empresa o profesional adecuados, la planificación y la ejecución. En todo ese desarrollo se encuentra un trabajador de un horno de ladrillos, el dueño de un corralón que envió a su empleado a ofrecerle un precio cerrado por pago al contado, el jefe de compras de una constructora que debe dar el visto bueno para adquirir luego ese bien y la relación entre un cliente y un arquitecto independiente o una empresa.

Traslademos este ejemplo del ladrillo a cada ítem. Para que se pueda construir hay un sinfín de precios que deben mantenerse con cierta constancia.

De cuánto fue el incremento en mayo de los costos de la construcción
La inflación juega un papel fundamental, porque si bien el valor de la construcción del m2 en dólares ha tenido cierta estabilidad a lo largo de los años (entre los US$600 y US$850 el m2) pasar por un proceso de obra puede requerir una alta tensión psíquica.
¿Cómo es construir en un contexto de un salto del dólar de esta magnitud? ¿Cómo cambió la actividad acostumbrarse a construir en un contexto de maxi-inflación?

Enrique García Espil es uno de los más destacados urbanistas del país. Además de dedicarse a la docencia y ser uno de los miembros de la joven Academia Argentina de Arquitectura y Urbanismo dirige la empresa constructora que fundó hace más de 40 años.

“El primer problema de la inflación para un constructor hoy es la falta de precios; no podés saber cuánto sale un ladrillo, y que haya una inflación tan alta hace que no se pueda hablar del valor de los materiales, y si no hay valor estamos imposibilitados de trabajar. El nuestro es un laburo que requiere de precios” declara. Otro tanto pasa con la contratación de la mano de obra. “Los gremios tienen ajustes previstos hasta diciembre, pero no sabés si eso va a ser así o van a sacar nuevos”.

En el mismo sentido opinó Fernando Romay, el mayor desarrollador de la zona oeste de Gran Buenos Aires: “el contexto económico actual afecta a la actividad de la construcción e inmobiliaria principalmente en dos variables: costos e ingresos”. En cuanto a los costos la dificultad más grande se evidencia en la escasez o falta de materiales para la construcción “especialmente en aquellos con componentes importados o que son commodities» (equipamientos, acero, cobre, aluminio, pvc, vidrio, etc)”.

Relata que “en paralelo, las listas de precios de materiales se modifican con aumentos cada dos semanas en promedio, y los presupuestos para ejecución de obras remitidos por los contratistas tiene una validez de 10 días promedio, este escenario dificulta la proyección de costos a mediano plazo”. Entre los proyectos en ejecución de Romay se encuentra el nuevo Thays de Parque Leloir, un desarrollo urbano de usos mixtos, que comprende desde un bosque autóctono hasta Oficinas, Plaza de Locales Comerciales, Hotelería, Residencias y Cocheras. ¿Y del lado del cliente?

Mercados alterados
La clave la da Martín Mieres, que tuvo a su cargo desarrollos de mucho volumen y cuenta con una vasta trayectoria. Avisa que una pareja de clase media que tenga ahorros para su primera vivienda, debe contratar llave en mano y a precio cerrado, “ni un peso más”. Porque se desconoce cuál será el costo a futuro y ese desgaste es algo que quien construya hoy no puede soportar. Lo necesario es que la empresa a su vez tenga todo listo (cimentación, estructura, mampostería, instalaciones, etc) para resolver rápido y poder solucionar con agilidad la compra de materiales o hasta ya tenerlos acopiados.

“Estamos trabajando para ejecutar las obras más rápido”. Detalla que debido a la falta de precios, y la reticencia de los proveedores a vender, deben comprar los materiales de manera dinámica y a veces obtenerlos todos juntos. “Por ejemplo hay obras en que definimos rápido cuál es la carpintería y salimos a comprarla”. Y eso se traslada a cada elemento.

Romay dice que en lo que es la relación directa en una venta con un potencial cliente que requiera algún departamento, cochera u oficina la construcción sigue siendo una de las más importantes reservas de valor, por lo que los bienes se siguen cotizando: “la inestabilidad en el tipo de cambio retrae la demanda, que se reactiva en cuanto el tipo de cambio se estabiliza lateralizando, esto es porque la compra de inmuebles es históricamente en nuestro país un refugio de valor por cotizar en dólares, y más aún en contextos como el actual donde el acceso a la compra de bienes valuados en dólares está restringida”.

Como conclusión aporta que las crisis económicas como la actual le exigen a los desarrolladores inmobiliarios optimizar los costos y generar alternativas a la venta tradicional “a fin de generar los ingresos necesarios para mantener las obras en su ritmo de construcción normal”. La preocupación es que no todos los proyectos inmobiliarios podrán lograrlo, por lo que se puede terminar afectando las cadenas de pagos. Ello llevaría a un incumplimiento de los compromisos asumidos para con los compradores de unidades funcionales. “Solo los desarrolladores más experimentados, financiados y capacitados podrán concluir sus proyectos en medio de este contexto de crisis económica”.

Más testimonios
Miguel Corbalán es albañil, tiene 42 años y vive en Merlo. Dice que los precios de los corralones cambian todos los días. Aun así él encontró su trabajo en la construcción de viviendas de los barrios cerrados, vista la migración de la clase media post pandemia a lugares con más verde. Miguel “hace todo, desde cero” desde remodelación, herrerías, trabajo de estructura metálica, montaje de techo hasta ampliaciones de vivienda. Al cierre de esta nota el valor de la mano de obra era de $55 mil el m2 (para la construcción de una habitación de 4 x 4 que se ejecute en un mes y medio, incluida su propia ganancia y la de dos ayudantes) y en 10 días el valor lo deberá subir al menos a $62.000.

¿Cómo realiza su cómputo de presupuesto? “se va calculando día a día, es muy difícil, los corralones todos los días cambian los precios, hoy comprás una bolsa de cemento y está $1050 y luego está a $1070, esos cambios hacen que la construcción de clase media para abajo esté casi frenada por completo y solo construye el que tiene alguna capacidad de ahorro, que pueda ir a comprar para construir luego”.

Otro aporte de Miguel es que desde que la inflación se disparó comenzó a cobrar presupuesto. Es decir que quien le solicita uno, dado el arduo trabajo que le lleva hacerlo y sobre todo el tiempo que le insume, le abona el 15% del costo total de obra al momento. “Porque los clientes suelen pedir presupuestos para luego decidir, y hoy por hoy realizar uno es mucho más difícil que antes”.

Un dato curioso es que trasladé la pregunta a Emanuele Teranchina, un arquitecto de 48 años que está construyendo tres torres en Guadalajara, México. No supo (o no quiso) imaginarse cómo sería construir con un 6% de inflación mensual o un salto de un material de un 30% de un mes a otro, o hasta un 100% de inflación. “No te lo puedo responder” me dijo con franqueza. “Aquí todo implotaría (sic), todo se frenaría, nadie compraría, ni vendería, ni mucho menos construiría”. Teranchina aportó que puede ser frecuente que calcule hasta un 12% de inflación anual en México.

Con todo, pasar pesos a ladrillos sigue siendo una reserva de valor. Pero hoy los malabares que debe realizar quien proyecta, vende, dirige o compra una obra requiere cada vez de una agilidad de malabarista para pasar rápido todo de una mano a la otra sin que todo se derrumbe.