El mercado de la construcción se reacomoda

Tras el boom de actividad entre 2003 y 2011, la inversión en el sector se redirecciona. Prevalece la gran obra pública y la demanda familiar

El sector de la construcción es muy dinámico a la hora de crear empleo, al que debe sumarse lo que generan las empresas que fabrican y venden materiales. Pero además, copia rápidamente oscilaciones de la macroeconomía, como los niveles de inflación, o los cambios en el valor del dólar y los commodities. Al menos en la Rosario de los últimos años, el ritmo del ladrillo marca la tendencia y los estados de ánimo de los inversores, a la vez que refleja las principales contradicciones del modelo. Una ciudad y un país que crecen, con mucha gente que queda afuera.

En la primera semana de este año, el Ministerio de Trabajo de la provincia dio a conocer datos de empleo del sector de la construcción del tercer trimestre 2017, comparados con 2016. Según cifras oficiales, el trabajo registrado del sector creció un 6,6 por ciento en ese período, lo que equivale a 2.340 puestos más, para alcanzar la cifra de 35.468 empleados registrados en la construcción en toda la provincia, un 7,2% del total de puestos de trabajo en blanco a nivel provincial.

Ricardo Griot, empresario local del sector y actual vicepresidente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) a nivel nacional señaló que «en 2017 a nivel país nos recuperamos casi a los niveles previos a la caída del año anterior. Aunque es verdad que la base de comparación era muy baja, por la recesión. Debo destacar, igualmente, que en números globales a pesar de haber tenido menos obra privada, Santa Fe había sido la única provincia que no había caído el sector en 2016, en parte por la decisión de aumentar el ritmo de la obra pública provincial y porque no había mucha incidencia de obras nacionales, como sí había en otras geografías. En cuanto a la construcción privada, nosotros tenemos históricamente dos grandes nichos de inversión: la industrial y la de vivienda. En el primer caso, en este último año, empezó a volver la inversión en naves o ampliaciones de fábricas. En cuanto a las viviendas particulares, estamos en medio de un reacomodamiento», dijo.

 

Nuevo mapa

Aunque las cifras oficiales no informen qué cantidad de empresas solicita los permisos para edificar, la sensación al caminar la ciudad es que la construcción está concentrada sobre todo en un puñado de empresas grandes. Una de esas firmas es MSR. Su titular, Gabriel Redolfi, dijo a La Capital: «A nosotros nos está yendo bien. Estamos haciendo 18 edificios en la ciudad en este momento, unos 50 mil metros cuadrados, con unos 400 empleados entre fijos y contratados. En 2018 las perspectivas que la macroeconomía le da al sector, no son del todo claras. El nivel de las tasas o la inflación, no ayudan. Lo que hacemos, de todos modos, es mantener el compromiso de la calidad y cumplimiento que nos propusimos desde el primer día».

De acuerdo a los números oficiales, en 2015 se habían solicitado en Rosario 2.515 permisos de edificación, por un total de 673.971 metros cuadrados (m2). En 2016 se pidieron cuatrocientos permisos menos, producto de la recesión. En 2017, se volvieron a las cifras que había habido dos años antes: 2.545 permisos, por 637.946 m2. Para comparar con parámetros recientes al boom del ladrillo a la salida de la convertibilidad. El mejor año de la historia fue 2007, con 3.324 permisos para edificar sobre 1.161.454 m2.

Griot analizó estos números. «Del boom del real estate, que duró de 2003 con algún altibajo hasta 2011, que se basaba en la excelente renta de la soja y la desconfianza que había en el sistema financiero post corralito, vamos hacia un escenario en el que el principal inversor va a ser el consumidor final. El cliente deja de ser el inversor que compraba de a varios departamentos sin siquiera mirarlos, que en este último tiempo se fue a las Lebacs, para ser por ejemplo una familia joven o un profesional que toma un crédito y busca su vivienda. Para esto es clave que se consolide la idea del gobierno nacional de ampliar la oferta crediticia. Y los pequeños y medianos constructores, que hoy ven un escenario para ellos con poca inversión, deben cambiar el chip. Tienen que ir a buscar ese cliente nuevo, porque es la foto que se viene», indicó el empresario.

Redolfi coincidió con el diagnóstico: «El inversor de 2005 no existe más. Ya no vienen con los fajos de los dólares a tirarlos arriba de la mesa, como literalmente nos pasó en algún momento a la salida del corralito. Hoy lo que tenemos es un consumidor final al que tenemos que seducir con un buen producto. Para las empresas desarrolladoras es clave reconvertirnos, escuchando al mercado», indicó.

 

Falta construir una ciudad

Según datos de la Secretaría de Planeamiento, Rosario tiene más de 21 millones de metros cuadrados construidos sobre unos 11 millones de metros cuadrados de suelo. Y con la normativa actual es posible construir 23.165.091 metros cuadrados más. Es decir, lo que todavía se puede edificar con la normativa vigente, equivale al tamaño de lo construido en toda su historia y un poco más. «La herramienta aún tiene un enorme potencial y tuvo un impacto positivo en la construcción», explicó el titular de la Secretaría, Pablo Abalos.

El funcionario agregó: «Las estimaciones surgieron de un estudio sobre las características del tejido construido y su potencialidad de renovación con nueva construcción. Se tomaron las construcciones según la Tasa General de Inmuebles (TGI) y se analizó parcela por parcela de las manzanas del área central con catalogación patrimonial que no pueden aumentar su edificabilidad por el grado de protección. Luego se identificaron los edificios en propiedad horizontal que por sus dimensiones tampoco tienen expectativas de renovación. Con lo anterior descartado, se aplicó la máxima posibilidad de edificación con las normas urbanísticas vigentes».

Con el tiempo, es cierto, toda ciudad se va modernizando. Sin embargo, algunos lugares son más respetuosos de su propia historia que otros. Las grandes urbes europeas, por ejemplo, han crecido preservando sus centros históricos, en los que no se puede edificar en altura. Rosario, durante la primera parte de este siglo, delegó esa decisión en el mercado. Y así, mutó su fisonomía muy rápidamente, en medio de una economía apalancada en la soja y la opción del ladrillo como inversión. De 2002 a 2007, se construyó a un ritmo más vertiginoso que durante toda su historia. Se demolieron muchos caserones y los edificios fueron ganaron espacio rápidamente, sobre todo en la zona ubicada entre Pellegrini, Oroño y el río. Luego, la legislación trató de acomodar las cosas y reorientar la inversión, para irse hacia avenidas como Francia o Pellegrini.

Desde la Secretaría de Planeamiento municipal señalan sobre este fenómeno: «La ciudad revisó normas urbanísticas que regían sin cambios desde hacía cuatro décadas. Se convocó a los colegios profesionales involucrados, las constructoras y los trabajadores.

Y se debatieron en el Concejo Municipal desde 2008 hasta 2014 al menos 6 ordenanzas que definieron los límites de altura que garanticen habitabilidad, convivencia y equidad en cada distrito. Se coincidió en que las construcciones debían incorporar criterios de sustentabilidad que hiciera más eficiente y económica la vivienda, el comercio y la industria, así como permitir un desarrollo social sin olvidar la modernización».

El crecimiento de Rosario redundó en más empleo en la construcción y mejores ventas para las empresas del sector, pero lejos estuvo de solucionar el déficit habitacional.

La contracara de los proyectos que relucen en zonas como Puerto Norte es que una gran parte de los rosarinos sigue sin ser propietaria. Y no obstante haber subido considerablemente la oferta, el precio por el metro cuadrado en Rosario está entre los más caros en el país, tanto en viviendas a estrenar como usadas. Además, casi 50 mil familias viven en asentamientos irregulares.

Fuente: La Capital (Santa Fe)