Hipotecas divisibles: el Gobierno dio un paso clave para facilitar el acceso a créditos con viviendas en construcción

Para dinamizar el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a créditos hipotecarios para viviendas en construcción, la Comisión Nacional de Valores (CNV) reglamentó el registro de boletos de compraventa y contratos relacionados con hipotecas divisibles. Esta medida, publicada en el Boletín Oficial, implementa el Decreto 1017/2024, que autoriza la constitución de hipotecas divisibles o “de Bien Futuro” sobre inmuebles en construcción.

La nueva normativa permite que Agentes de Registro y Pago (ARYP), Cámaras Compensadoras, Mercados, Agentes Depositario Central de Valores Negociables (ADCVN) y entidades financieras registren boletos de compraventa y otros contratos relacionados con unidades proyectadas bajo regímenes de propiedad horizontal o subdivisión del suelo. Estos contratos deben incluir la promesa de entrega del derecho real de dominio o superficie sobre inmuebles futuros, incluso sin una construcción suficiente para la posesión. La medida busca resolver la barrera que representaba la exigencia de un título de propiedad (escritura) para acceder a un crédito hipotecario.

Esta herramienta permitirá a los desarrolladores inmobiliarios ofrecer financiamiento más accesible y a los compradores de viviendas en pozo acceder a una propiedad financiada con un crédito hipotecario utilizando solo el boleto de compraventa. Por el momento, solo el Banco Ciudad ofrece esta línea crediticia. Se espera que la compraventa de viviendas en pozo se materialice después del primer trimestre de 2025, dinamizando el mercado y la construcción.

La Resolución General N° 1043 de la CNV establece que las entidades autorizadas podrán anotar boletos de compraventa y contratos relacionados como actividades complementarias al mercado de capitales, previa información a la CNV. La hipoteca divisible permite garantizar el inicio del proyecto directamente al adquirente de una unidad, independientemente del financiamiento del desarrollador, al registrar el boleto de compraventa y prendarlo. Esto otorga seguridad jurídica al comprador y al acreedor. El decreto también flexibiliza el uso del derecho de superficie, permitiéndolo constituir sin plano oficial en algunas provincias.

Si bien la iniciativa fue bien recibida por desarrolladores y expertos, aún se espera la reglamentación del Ministerio de Economía. Se destaca la importancia de registrar los boletos en registros oficiales para mayor seguridad jurídica, aunque se plantea la posibilidad de registros privados, lo que podría generar tensiones. El Ministerio de Economía, a través de la Secretaría de Desarrollo Territorial, Hábitat y Vivienda, definirá los detalles finales. La medida busca facilitar el acceso a la vivienda, estimular la construcción y el desarrollo inmobiliario. La noticia menciona al Banco Ciudad como la única entidad que ofrece por ahora esta línea de crédito, y a la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) como una entidad que apoya la medida.