Con 12.000 obras en ejecución, se mantiene el boom de construcción en barrios privados: cuánto cuesta edificar

Sustentabilidad y tecnología, dos tendencias que se afianzan en la arquitectura del mercado inmobiliario suburbano. Cuáles son los costos que se manejan en el mercado

El tercer éxodo a las urbanizaciones privadas sigue marchando a buen ritmo. Aún en un contexto económico complejo se mantienen en ejecución más de 12.000 casas en los barrios distribuidos en los tres ejes del Gran Buenos Aires (GBA): norte, oeste y sur.

Lo que empezó en la pandemia no se detuvo y la sustentabilidad y tecnología son dos de las tendencias que se afianzan en la arquitectura de las edificaciones que forman parte del mercado inmobiliario suburbano.

Una de las cuestiones claves es decidir el diseño a la hora de edificar. Si bien todos los barrios privados cuentan con un reglamento de construcción que se debe cumplir, hay marcadas tendencias que se pueden tener en cuenta a la hora de embarcarse en ese proyecto. También, hay que tener en cuenta el tamaño del lote. Dentro de los countries y barrios cerrados predominan las construcciones entre 150 a 250 metros cuadrados cubiertos. Y en base a esas decisiones previas, los valores para construir puede rondar entre los USD 800 y USD 850 por m2.

“Cuando de diseño se trata todo indica que las preferencias apuntan hacia el uso de tecnología, desarrollo de la domótica para automatizar la vivienda y estilos visualmente simples incorporando espacios verdes, mediante el uso de vegetación, luz natural, materiales naturales y formas orgánicas en el diseño arquitectónico que ayudan a reducir el estrés y promover un ambiente saludable”, dijo a Infobae la arquitecta Constanza García Zambrano, de Victoria Homes, compañía que construye en San Eliseo Golf, desarrollo ubicado entre San Vicente y Canning.

Las nuevas demandas surgidas en el mercado han influenciado también las innovadoras tendencias del sector, como los proyectos más sustentables, materiales durables, nuevas tecnologías para la optimización de tiempo y de recursos que sean amigables con el medio ambiente, entre otros.

El estilo francés también tiene sus adeptos en las urbanizaciones (Foto Gentileza: Victoria Homes)
García Zambrano añadió: “Dado al cambio de mentalidad en las nuevas generaciones, con clientes cada vez más exigentes, definitivamente los proyectos que están marcando tendencia y que van a perdurar en el futuro son las construcciones que respeten el medio ambiente” .

El estilo minimalista predomina desde hace varios años, pero ahora se asienta con fuerza con terminaciones de frentes de colores claros y cálidos, donde el blanco va perdiendo protagonismo.

“Y lo tecnológico se prioriza en viviendas que brinden sistemas inteligentes de gestión hasta la incorporación de realidad virtual y aumentada en el proceso de diseño, la tecnología está transformando la forma en que se construye, optimizando tiempo y costos”, dijo García Zambrano.

También se expande el uso de espacios multipropósitos. Se piensan diseños de viviendas en donde haya sectores para hacer home office y sala de estar con vista al exterior donde llegue buena luz solar
Entre los sistemas de construcción en los barrios privados crece la edificación en seco porque optimiza tiempos de obra, se usan materiales sostenibles para construir casas cada vez más eficientes en términos de energía y reducir su huella de carbono.

Zona norte
En Puertos, en Escobar, ya hay 1.300 casas construidas. De las cuales 675 están habitadas de forma permanente y otras 630 en obra. Recientemente se lanzó el barrio Orillas, con parcelas con acceso directo al lago central. El valor base de lotes es de USD 94.600 (lote interno en Nativas), un lote al lago en Orillas está USD 190.000, con entrega en 2025.

Gustavo Monterroso, gerente de obras privadas particulares de la Asociación Vecinal Puertos, dijo a Infobae que “habitualmente las casas que se hacen son de ambientes amplios, se busca tener la mayor conexión posible con el entorno y una transición fluida entre el interior y exterior, mínimamente deben tener entre 3 y 4 dormitorios, y se focaliza en las visitas”.

La distribución es variada, pero la mayoría de los propietarios opta por 2 niveles, incluso existen viviendas con subsuelo o un tercer nivel, siempre y cuando se respeten los límites de altura máxima permitida en cada barrio.

“Sin dudas que el estilo elegido de esta época es el minimalista, algo del cual Ludwig Mies Van der Rohe (arquitecto de origen alemán-estadounidense considerado como uno de los pioneros de la arquitectura moderna) se sentiría orgulloso, conjugando hormigón y acero, con líneas y volúmenes puros. Pero los estilos más relacionados con los ´90 aún dan batalla para un público tradicionalista, como las fachadas con improntas del clasicismo francés y sus mansardas también en menor medida tienen sus adeptos”, dijo Monterroso.

Allí la superficie promedio histórica de las viviendas ronda los 300 m2, aunque en el último año se edifican más amplias y oscilan entre 400 y 450 m2.

Las viviendas que dan al agua son más cotizadas por sus vistas que pueden apreciarse desde grandes aberturas que son habituales en los diseños modernos de casas
Las viviendas que dan al agua son más cotizadas por sus vistas que pueden apreciarse desde grandes aberturas que son habituales en los diseños modernos de casas
Federico Ruiz, jefe de ventas en Puertos, comentó a Infobae que “Consultatio no comercializa casas, sólo ofrecemos lotes, departamentos (en el edificio Residencias del Lago), townhouses (complejo Vilas) y locales y oficinas. Y las casas publicadas en portales especializados se venden a partir de USD 205.000 de 140 m2 en barrio Acacias, hasta USD 974.000, en el barrio Marinas, de 377 m2 con salida al lago”.

Varias de las viviendas que se construyen suelen tener entre 2/3 dormitorios, con ambiente estar/comedor, en muchos casos integrados a la cocina, con 1 o 2 baños completos, galería, parrilla y pileta.

“Predomina el estilo minimalista de techos ocultos y volúmenes simples. En cuanto a las obras, notamos que muchos constructores se están inclinando al estilo de steel frame por la rapidez de construcción y en varios casos se está implementado tecnología solar para termotanques, no así todavía el uso de paneles para calefaccionar y uso de electricidad por el alto costo actual de inversión. Al mismo tiempo resalta el uso de carpinterías de doble vidrio y mejoramiento en muros para optimizar el rendimiento de los sistemas de climatización”, detalló a Infobae Nicolás Camaño, gerente de administración de barrios de EIDICO.

En esta compañía como en otras desarrollaron un reglamento de construcción sustentable para anexarlo a los reglamentos de obras particulares para que la idea se vaya incorporando poco a poco en los barrios consolidados.

Camaño dijo que “la mayoría de las casas va de 120 a 180 m2, con galería semi cubierta y cochera en pérgolas descubiertas. Lo que no puede faltar es el sector de galería y parrilla, espacios muy valorados”.

Tonos claros y cálidos son los que predominan para los revestimientos exteriores de las casas
Tonos claros y cálidos son los que predominan para los revestimientos exteriores de las casas
Los valores de mercado están dentro de los USD 150.000 y USD 200.000; en Canning Village por ejemplo las casas van entre USD 190.000 y 300.000 dólares.

Hacia La Plata
En Puerto Nizuc, ubicado en Hudson cerca de la Autopista Buenos Aires-La Plata la construcción de viviendas está impulsada mayoritariamente por familias jóvenes. Parten de diseños de 4 a 5 ambientes que se distribuyen con una planta baja de carácter semipúblico con cocina comedor integrada y un amplio living con posibilidad de expansión a galerías y al máximo aprovechamiento del jardín. Asimismo la necesidad de un baño, y un cuarto de servicio completan la planta baja.

“En la planta alta la distribución se compone de ambientes con mayor privacidad con 3 dormitorios simples que comparten de 1 a 2 baños y un amplio dormitorio en suite con vestidor. Los dormitorios aprovechan las visuales a la naturaleza para generar terrazas y espacios descubiertos”, describió Ezequiel Abolsky, director de obras particulares de Puerto Nizuc.

También domina lo racionalista, el uso definido del hormigón, grandes aberturas y espacios vidriados que integran áreas interiores y exteriores (Foto Gentileza: Puerto Nizuc)
También domina lo racionalista, el uso definido del hormigón, grandes aberturas y espacios vidriados que integran áreas interiores y exteriores (Foto Gentileza: Puerto Nizuc)
Actualmente los profesionales deben capacitarse permanentemente teniendo en cuenta el auge de nuevas tecnologías. Abolsky dijo que “el mundo de la construcción se inclinó hacia la automatización de procesos y materiales que tienden al ahorro y optimización de tiempo y recursos. En este sentido a la hora de diseñar una casa es fundamental el concepto de la domótica donde se integran tecnologías para controlar sistemas de seguridad, energéticos y de comunicaciones”.

Es muy frecuente ver diseños que priorizan el uso de energías renovables a través de paneles solares, tanques con captación de agua de lluvia, y el uso de la geotermia encontrando un equilibrio que lleva a economizar la casa en un 30% en comparación con viviendas tradicionales.

“Se estima que las casas terminadas parten de USD 600.000 con lote incluido y los lotes en venta de USD 100.000 a USD 350.000 en relación al tamaño, vistas y ubicación”, concluyó Abolsky.

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