Construir es más barato pero la crisis del sector no afloja  

En promedio, el metro cuadrado a estrenar cotiza a US$638, luego de tocar los US$1.188 en mayo de 2017. Pero las ventas se derrumban.

La brusca devaluación del peso y el cepo al dólar produjeron dos impactos contrapuestos en la industria de la construcción. Por un lado, la actividad viene cayendo en picada (8,5% en setiembre), pero por el otro, el costo para edificar un metro cuadrado en Capital cayó a US$638, “luego de haber llegado a los US$1.188 en mayo del 2017”, indica un estudio de la consultora Reporte Inmobiliario.

El abaratamiento de las nuevas edificaciones obedece principalmente a las sucesivas devaluaciones. Pero esto merece una aclaración. Desde mayo de 2018 a la fecha, los costos de las obras en dólares cayeron casi a la mitad (46%). “Ya van 18 meses consecutivos de caída”, describe Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Sin embargo, los desarrolladores aclaran que si bien los costos bajaron, el precio real del m2 también bajó, debido a la fenomenal contracción de la demanda.

Estos números generan controversias en el sector inmobiliario. Tal como ocurrió en el último mandato de Cristina, la actividad inmobiliaria se desplomó por el doble impacto de la suba de tasas y la implementación del cepo cambiario. En setiembre, la cantidad de escrituras en Capital cayó 19%, según datos del Colegio de Escribanos. “Es el peor setiembre de la historia”, subrayó Gómez Picasso.

En la Provincia Buenos Aires, la venta de inmuebles en los primeros 8 meses del año fue la más baja en 15 años, y representa un descenso de 38% frente al mismo lapso de 2018. Esos registros generan un fuerte debate dentro del sector por el precio real de las propiedades. Distintos relevamientos privados indican que los precios de las propiedades no bajan a pesar del desplome de la actividad. “A los valores que se publican no se cierra ninguna operación”, explica Damián Tabakman, presidente de la CEDU (Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios Urbanos).

Precisamente, en el sector coinciden en que para vender los propietarios conceden rebajas en los precios entre 15% y 25% del valor original. “El mercado hoy no tiene precio y las inmobiliarias contribuyen a esta distorsión”, cuestiona Néstor Kreimer, director de la desarrolladora Kuantica. En el contexto actual, “el valor real” de las casas y departamentos obliga a los constructores a replantear su modelo de negocios en el corto y mediano plazo. En esto también hay diversas interpretaciones.

El cepo cambiario y la restricción para la compra de dólares generan un nuevo marco para la actividad. “No sabemos cuánto va a durar. Mi percepción es que tenemos por delante por lo menos un par de años con escasez de dólares, con lo cual la construcción y los activos inmobiliarios serán baratos”, interpreta Tabakman. Un refugio tanto para las personas (casas, departamentos o refacciones) y para las empresas, imposibilitadas para girar divisas al exterior. “Literalmente, esto es lo que ocurrió al final del gobierno de Cristina”, agregó.

Los que abonan esa idea consideran probable una reactivación de la construcción, por el mayor interés de ahorristas y empresas necesitadas de transformar sus excedentes en pesos en ladrillos. “La actividad se frenó por la incertidumbre. Pero en estos días se observa un poco más de movimiento ya que existe una demanda insatisfecha que se fue acumulando”, comenta Norberto Lepore, dueño de la inmobiliaria homónima, que hoy tiene a la venta 250 obras en Capital en distintas etapas de desarrollo.

Esos incipientes y esporádicos movimientos apuntan básicamente a las denominadas compras en pozo. “Hay que diferenciar las ventas de unidades terminadas de las de pozo. El producto en pozo es más competitivo a la hora de vender”. En la jerga, la compra en pozo le permite al desarrollador vender una unidad a construir, como mecanismo para financiar la totalidad del edificio. El comprador, por otro lado, adquiere un departamento a futuro pagando en pesos, capitalizando su valor en dólares hacia adelante.

Precios de la vivienda a estrenar

De todos modos, la foto actual de la industria es muy mala. El Indec informó que en los primeros 9 meses del año, la actividad (privada y pública) cayó 8%. Días atrás, la Cámara de la Construcción (CAC) le  reclamó al gobierno actual y la futura administración de Alberto Fernández que tomen medidas para reactivar al sector. Según la CAC, el sector perdió 40.000 empleos en los últimos 4 años.

Kreimer, de Kuantica, discrepa con la afirmación de que los costos de la construcción bajaron. “Medidos en dólares, de manera genuina, es una gran mentira”, dice. El empresario, de todos modos, distingue entre la foto y la película. “La ventaja relativa en dólares es temporal, porque con el tiempo, la inflación va esmerilando los mejores márgenes”, dijo en un tramo de la charla con el Económico. El desarrollador, añadió, tiene otra desventaja: “El precio del terreno no bajó y se lleva una gran parte del negocio”. Según Kreimer, el costo de la tierra hoy representa el 30% del precio de venta de una propiedad, “cuando antes representaba entre el 20 y 25%”.

Tabakman tiene otra mirada. En su opinión, los costos de la construcción cayeron medidos en dólares, y lo explica del siguiente modo: “El costo de la industria tiene dos vectores: la mano de obra y los materiales. La mano de obra está muy atrasada y una parte de los materiales cotiza en pesos”. Sin embargo, aclaró que otros insumos básicos de las edificaciones, que representan el 70% del total, están dolarizados, como el hierro, aluminio y vidrios.

Con respecto a los precios de venta de las unidades nuevas, las listas no se actualizaron, pero según Reporte Inmobiliario, “ya se comienzan a ver algunos nuevos desarrollos con precios más bajos.