Buscan cambiar las reglas para construir en la CABA

El gobierno de la ciudad impulsa un nuevo Código de Planeamiento que modificaría las condiciones para desarrollar en Buenos Aires; los principales puntos del documento que espera pista en la Legislatura

En 1977 el parque automotor superaba apenas los cuatro millones de unidades. Hoy, por lo menos, ese número se triplicó. En 1977 Palermo no estaba plagado de cervecerías y hamburgueserías cool, no existía el metrobus y Puerto Madero era un barrio de diques abandonados. Con todas las transformaciones de la ciudad, el Código de Planeamiento Urbano, que regula la organización del tejido edilicio y la distribución de usos de suelo, no se actualiza desde aquel año.

El Gobierno de la Ciudad busca aprobar este año un nuevo Código de Planeamiento Urbano, que pasará a llamarse Código Urbanístico, para «devolver la homogeneidad al tejido urbano, generar las condiciones para una mejor convivencia entre las distintas actividades y proponer una densidad poblacional adecuada», de acuerdo con el texto introductorio que presenta el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte porteño en su web. Se trata de un proyecto de un Código que puede ser revisado cada cinco años y que, durante su génesis, convocó encuentros con vecinos, académicos y desarrolladores, entre otros grupos, para abordar dudas, consultas y sugerencias. Aún resta que la Legislatura porteña apruebe el documento.

Para dar más detalles de los cambios que propone el nuevo Código, el arquitecto Carlos Colombo, subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, respondió preguntas en el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU). A continuación, los detalles del documento que podría regir qué y cómo se construye en Buenos Aires durante los próximos años. Se trata de un proyecto de un código que puede ser revisado cada cinco años y que, durante su génesis, convocó encuentros con vecinos, académicos y desarrolladores, entre otros grupos, para abordar dudas, consultas y sugerencias. Aún resta que la Legislatura porteña apruebe el documento.

Según Colombo, en 200 años se construyeron 104 millones de metros cuadrados «en una ciudad con potencial para 220 millones de metros cuadrados», y aquello que resta por edificar, señaló, sería regido por criterios más relacionados con la «homogeneidad». El documento fijaría alturas máximas en calles, avenidas y pasajes y se eliminarían el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), el Factor de Ocupación Total (FOT) y la tangente, los parámetros matemáticos que determinan actualmente el volumen máximo de construcción permitida. «Habrá tipos de corredores dependiendo si se refiere a avenidas principales, secundarias, calles o pasajes. En una avenida principal como Libertador, Alem o Rivadavia se podrá construir hasta 38 metros, el equivalente a 12 pisos, con varios usos autorizados: residencia, comercio y prestación de servicios públicos», explicó el funcionario . En avenidas secundarias, calles o pasajes, y según la cercanía con los espacios verdes locales, se podrán construir nueve, siete, cinco y tres pisos -31, 22, 16,5 y 10,5 metros respectivamente-. «Los usos autorizados también varían: para los 22 metros, serán residencias o talleres; para los 16,5 metros, serán comercio, depósito o residencias, y para los 10,5 metros, serán comercio y residencia», detalló. «Ya no existirá más la posibilidad de que una persona compre varios terrenos y coloque un edificio en el medio de la manzana. Se elimina la torre sorpresa, que es como un árbol grande que crece en detrimento de todo lo que está al lado. No queremos premiar, como lo hace el código actual, a la torre como modelo de tejido en la ciudad», subrayó. No obstante, señaló que las torres de perímetro libre sí estarán permitidas «en lugares específicos».

 

Qué le podría dar a lo construido

El nuevo Código Urbanístico quiere impulsar la «mixtura de usos». En ese sentido, el ministro de Desarrollo Urbano y Transporte de la Ciudad, Franco Moccia, explicó que el objetivo es «que los vecinos puedan encontrar en su barrio la posibilidad de trabajar, educarse, acceder a servicios de salud y disfrutar de esparcimiento y oferta cultural sin necesidad de trasladarse más de 30 minutos desde donde viven». El proyecto destaca cuatro áreas de combinación de usos que van desde una «baja» mixtura -comercio, casa, policía, hospital y escuela en escala pequeña- hasta «alta» -suma escuelas en gran escala y oficinas-. Otro tema es cómo se preservará el patrimonio histórico. Colombo habló de ir hacia la «sustentabilidad» del patrimonio y resaltó que el nuevo Código Urbanístico mantendrá el número de Áreas de Protección Histórica (APH), que son más de 40 dentro de las que hay más de 11.000 inmuebles catalogados con algún tipo de protección.

Además, subrayó que se realizarían ajustes a la herramienta de Capacidad Constructiva Transferible (CCT) para «concretarla». La CCT es la superficie que resulta de la diferencia entre la edificabilidad permitida en las parcelas en las que se encuentran los inmuebles catalogados y la superficie construida existente en ellas. Una vez calculada la capacidad constructiva remanente, el propietario del inmueble catalogado obtiene un certificado que es incorporado a un registro. Un desarrollador que desee «metros cuadrados extra» podrá comprarlos en una operación en la que el precio se acuerda entre privados. Los fondos se depositan en el Banco Ciudad y se destinan al Fondo Estímulo de Recuperación de Edificios Catalogados (Ferec) y el propietario recupera el 30 por ciento de aquel monto. El nuevo código incorporaría un requisito: que los predios receptores se deban encontrar en Áreas de Desarrollo (AdeD) como el Riachuelo o la avenida General Paz.

 

Cómo se protegerá al medio ambiente

Cada edificio deberá cumplir con exigencias medioambientales mínimas, pero además, subrayó el funcionario, habrá «premio tributario» a los edificios que superen un puntaje mínimo obligatorio de sustentabilidad, que se calculará sobre la base de tres ejes: la prevención del efecto isla de calor -una acumulación de calor por el hormigón-, el manejo de agua de lluvia y la restauración y mejora de la biodiversidad. Entre las estrategias para lograrlo se encuentran las terrazas y las fachadas verdes, los reservorios de agua de lluvia y la plantación de pequeños y grandes árboles.

Una novedad del posible Código Urbanístico sería la incorporación de las villas. «La idea es darles un reconocimiento legal para que se transformen en barrios», expresó Colombo. El documento incluiría medidas para la apertura de calles y pasillos y la incorporación de la infraestructura de servicios como agua potable.

 

Cómo afecta a los desarrolladores

La eliminación de FOS, FOT y tangente y la incorporación de alturas máximas es un tema de debate. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, expresó su preocupación por el hecho de que el Código Urbanístico «se base en la preexistencia y las dé por buenas». Dijo: «No porque algo exista está bien. Hay zonas donde no se dio un crecimiento en altura porque faltaban incentivos y, de este modo, se mantendrían bajos. Es injusto para el desarrollo futuro de esas áreas». En ese sentido, Leonardo Nader, cofundador de la desarrolladora CMNV Comunidad de Inversión, opinó que el nuevo Código Urbanístico «limitaría el crecimiento en barrios que hoy no están densificados». Añadió que «si bien la Ciudad no creció mucho poblacionalmente en los últimos años, en la próxima década esa tendencia va a cambiar» y destacó que se trata de una de las metrópolis más densas del mundo con «alrededor de 15.000 habitantes por kilómetro cuadrado». Agregó: «El tema de los barrios residenciales en ciudades cosmopolitas va perdiendo el sentido. Hoy una casa de 1000 metros cuadrados en Belgrano no tiene el uso que tenía hace 150 años como quintas de descanso». Por otro lado, apuntaron que los puntajes de sustentabilidad no proponen «un cambio de fondo» ni un «cambio de costos» sustancial para los desarrolladores.

Fuente: La Nación